샌디에고 시의회, ADU 개발 규제 강화안 통과… “무제한 건축 시대는 끝났다”

샌디에고 시의회가 단독주택 부지에 소형 주거 유닛(ADU, Accessory Dwelling Units)을 사실상 무제한으로 건축할 수 있도록 허용해왔던 기존 정책을 대폭 수정하는 내용의 규제 강화안을 통과시켰다. 이번 조치는 도시 내 급증하는 고밀도 개발에 대한 주민들의 반발과 주거 환경 변화에 따른 우려를 반영한 것으로 풀이된다.

시의회는 17일 열린 정례회의에서 5대 4의 근소한 표 차로 ADU 관련 개정안을 가결했다. 이 개정안은 단일 필지 내 ADU 건축 수를 로트 크기에 따라 4\~6개로 제한하며, 그동안 저소득층용 ADU 1채당 시장가 ADU 1채를 추가로 허용했던 보너스 ADU 프로그램에도 실질적인 상한선을 부과한다.

이번 회의에는 200여 명에 달하는 주민들이 참석해 찬반 의견을 제시했으며, 수 시간에 걸친 공개 논의 끝에 표결이 이뤄졌다. 주민 Judy Mitchell은 “우리 모두 주택 공급이 필요하다는 건 인정하지만, 뒤뜰이 아파트 단지처럼 바뀌고 쓰레기통을 내놓을 공간도 사라지고 있다”며 현행 제도의 부작용을 지적했다.

개정안에는 이 외에도 ▲화재 대피 경로 확보 ▲스프링클러 설치 ▲주차 공간 추가 확보 ▲지역 기반시설 개선을 위한 개발 부담금 부과 등이 포함됐다. 시는 이를 통해 고밀도 개발에 따른 소방·교통·위생 인프라의 부담을 줄이겠다는 입장이다.

개발업계는 이 같은 규제가 소규모 저소득층 임대 주택 공급에 타격을 줄 수 있다며 반발하고 있다. ADU 전문 개발사인 ‘아틀라스 웨스트’의 CEO 다니엘 Shkolnik은 “우리는 6\~12세대 규모의 노동자 주택을 통해 실질적인 수요를 충족시켜왔다”며 “이 같은 제한은 시장의 창의성과 유연성을 꺾는 결과가 될 것”이라고 말했다.

일부 대규모 개발 사례에서는 한 필지에 수십 채의 ADU가 지어지는 상황도 벌어졌고, 이는 인근 주민들의 우려를 더욱 키웠다. 시의회는 이러한 사례들이 “제도 취지에서 벗어난 개발 남용”이라는 판단 아래 이번 개정을 추진한 것으로 보인다.

이번 결정은 샌디에고 시가 ADU를 활용한 주택난 해소 정책을 본격적으로 시행한 이후 처음으로 방향 전환에 나섰다는 점에서 주목된다. 샌디에고는 지난 수년간 ADU 건설을 장려해왔으며, 2023년 한 해에만 1,900건 이상의 인허가가 이뤄진 바 있다.

한 시의원은 “ADU는 여전히 중요한 주택 공급 수단이지만, 도시 전체의 조화로운 발전을 위해선 일정한 가이드라인이 필요하다”며 “이번 개정은 무분별한 고밀도 개발을 바로잡고, 주민들과의 신뢰 회복을 위한 첫걸음”이라고 밝혔다.